Ce que vous devez savoir avant d’investir dans l’immobilier

Lorsqu’il s’agit de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite ou de se créer des revenus complémentaires, investir dans la pierre est la première réaction française. Comment choisir un bien immobilier pour acheter, ou pour louer ? Nouveau ou ancien ? Pour quelle rentabilité, quelle fiscalité ? Tout ce que vous avez besoin de savoir.

Bien choisir son bien immobilier à louer

L’investissement locatif peut répondre à plusieurs objectifs : générer des revenus complémentaires, viser une plus-value par la revente, constituer un patrimoine à long terme, réduire les impôts en choisissant un régime d’exonération fiscale, et devenir l’actuel propriétaire, même si vous souhaitez l’utiliser comme un Résidentiel majeur, investissement pérenne dans le logement de vos enfants… Par conséquent, avant de démarrer votre projet, la priorité est de bien définir vos objectifs, car le choix d’un bien d’investissement ne sera pas forcément le même : l’achat dans les plus attractifs Grande ville peut répondre à des objectifs à court terme, mais à long terme. Acheter des maisons à louer en zone rurale ou périurbaine s’inscrit dans une logique plus héréditaire.

De plus, quel que soit l’objectif visé, étudiez attentivement le marché locatif de la zone géographique où vous souhaitez réaliser une acquisition. Consultez régulièrement la liste des locations pour comprendre la perception des loyers, et vérifiez si le logement locatif trouve rapidement le locataire. Le critère de sélection le plus important est de s’assurer que le bien cible puisse attirer des locataires, sinon votre investissement deviendra un fardeau financier. Ainsi, lors du choix d’un bien immobilier, il faut non seulement considérer la revente, mais aussi les avantages de son emplacement pour les locataires potentiels : l’adéquation entre le type de logement (studio, maison) et le groupe de locataires (étudiants, famille, etc.), s’il s’agit d’une ville ou d’une maison dans une commune rurale, ou proche de l’école.

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La rentabilité d’investir dans la pierre

Calculer la rentabilité de ce type d’investissement est plus compliqué qu’il n’y paraît, car louer un bien immobilier, c’est plus que percevoir un loyer tous les mois. Vous devez tenir compte de tous les coûts (travaux d’entretien, frais d’agence, périodes de vacances des baux, frais d’appartement, taxes locales, etc.) et noter que vous devez prendre le temps de traiter ces coûts. Outre le loyer mensuel, la rentabilité financière dépend également des plus-values ​​éventuelles de revente.

Le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif

Afin de connaître la rentabilité brute, il est recommandé de calculer le loyer annuel, le diviser par le prix d’achat, puis multiplier le résultat par 100.

Exemple : Un logement acheté voici quelques années 400 000 € et loué 1.800 € par mois rapporte 5,4% bruts.

Donc, Loyer mensuel x 12 / prix d’achat x 100 = rentabilité brute

D’où 1.800 x 12 / 400 000 x 100 = 5,4%

Pour se rapprocher de la réalité, compte tenu des charges liées au loyer, il faut calculer le rendement locatif net et chercher à obtenir le loyer annuel après déduction des charges et des impôts. En reprenant le même exemple, il faut cette fois soustraire les charges irrécouvrables de l’appartement (1 000 euros), les taxes foncières (600 euros) et les frais de gestion locative (1 800 euros) du loyer annuel cette fois. Cette liste de charges peut être considérablement allongée selon les circonstances (entretien, assurance loyers impayés, etc.).

(Loyer mensuel x 12) – charges annuelles / prix d’achat x 100 = rentabilité nette

(1.800 x 12) – 2 500 / 400 000 x 100 = 4,15%

Attention : Tous ces calculs restent théoriques, les loyers et charges pouvant évoluer dans le temps. Et parce qu’ils n’ont pas envisagé d’éventuels avantages fiscaux.

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Author: Damien